Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten. Im Kern bestimmen sie, dass ein Immobilienmakler von einem privaten Käufer grundsätzlich keine höhere Provision verlangen darf als vom Verkäufer. Mit dieser Regelung sollen die Kaufnebenkosten für Verbraucher reduziert werden. Vor allem soll verhindert werden, dass die vollständige Maklergebühr allein auf den Käufer übertragen wird. Doch hat das Gesetz sein angestrebtes Ziel tatsächlich erreicht?
Vor der Gesetzesänderung konnte ein Makler mit dem Eigentümer einer Immobilie vereinbaren, dass bei einem erfolgreichen Verkauf die gesamte Courtage vom Käufer getragen wird. Obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte, musste er in diesem Fall selbst keine Provision zahlen. Mit dem Gesetz, dem der Bundesrat bereits am 5. Juni 2020 zugestimmt hatte, wurde diese Möglichkeit deutlich eingeschränkt.
Die Maklerkosten werden ausgewogen verteilt
Eine gleichmäßige Verteilung der Maklerprovision ist vorgesehen, wenn der Immobilienmakler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abschließt. In diesem Fall darf er von beiden Vertragsparteien nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Keine Seite darf gegenüber der anderen finanziell bevorzugt werden.
Auch wenn lediglich eine Partei den Makler beauftragt, kann sie die vereinbarten Kosten nicht vollständig auf die andere Seite übertragen. Der Auftraggeber, bei einem Immobilienverkauf in der Regel der Eigentümer, muss mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision selbst übernehmen. Soll auch der Käufer einen Anteil zahlen, darf dieser nicht höher ausfallen als der Betrag, den der Auftraggeber trägt.
Darüber hinaus muss nachgewiesen werden, dass der Auftraggeber seinen Provisionsanteil tatsächlich gezahlt hat. Erst danach wird der Anspruch gegenüber der anderen Vertragspartei fällig. Diese gesetzlichen Vorgaben gelten insbesondere beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer als Verbraucher handelt.
Maklerverträge müssen schriftlich festgehalten werden
Die gesetzlichen Bestimmungen schaffen außerdem mehr Klarheit darüber, wann ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt. Bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser ist die Textform zwingend vorgeschrieben. Die Vereinbarung kann beispielsweise per E-Mail, Brief oder in einem anderen lesbaren Dokument abgeschlossen werden.
Eine ausschließlich mündliche Zusage oder ein einfacher Handschlag genügen dagegen nicht mehr. Durch diese Vorgabe sollen die getroffenen Vereinbarungen für alle Beteiligten nachvollziehbar dokumentiert werden. Verkäufer, Käufer und Makler erhalten dadurch mehr Sicherheit hinsichtlich der vereinbarten Leistungen und der zu zahlenden Provision.
Welche Folgen hat die Regelung für die Immobilienbranche?
Ob die neue Verteilung der Maklerkosten den Immobilienmarkt und das Verhältnis zwischen Verkäufern, Käufern und Immobilienmaklern langfristig verändert hat, wird weiterhin unterschiedlich beurteilt.
In einigen Bundesländern war es bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes üblich, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage zu gleichen Teilen teilten. In stark nachgefragten Regionen musste die Provision dagegen häufig vollständig vom Käufer übernommen werden. Dort waren die Auswirkungen der gesetzlichen Neuregelung entsprechend deutlicher zu spüren.
Unverändert bleibt, dass die fachliche Expertise und die umfassenden Vermittlungsleistungen eines professionellen Immobilienmaklers ihren Wert haben. Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist auch weiterhin Verhandlungssache. Der Gesetzgeber schreibt keinen festen Prozentsatz vor, sodass lediglich regionale Richtwerte und marktübliche Größenordnungen als Orientierung dienen.
Eine vergleichsweise hohe Provision kann dabei auch als Ausdruck eines ausgeprägten Verhandlungsgeschicks verstanden werden. Für verkaufswillige Eigentümer kann dies durchaus ein positives Signal sein. Schließlich dürfte ein Makler, der den Wert seiner eigenen Leistung überzeugend vertritt, auch bei den Preisverhandlungen für eine Immobilie konsequent und zielorientiert vorgehen. Genau diese Fähigkeit kann entscheidend sein, wenn für das Objekt ein möglichst guter Verkaufspreis erzielt werden soll.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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