Zunächst die erfreuliche Nachricht: Wird eine selbst genutzte Immobilie verkauft, fallen in den meisten Fällen keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn an. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen, in denen die sogenannte Spekulationssteuer zu berücksichtigen ist. Deshalb sollten Eigentümer vor dem Verkauf prüfen, wie lange sich das Objekt bereits in ihrem Besitz befindet und wie es in den vergangenen Jahren genutzt wurde. Im Folgenden erklären wir, wann eine Besteuerung möglich ist und unter welchen Voraussetzungen Immobilienverkäufer davon befreit bleiben.
Für private Wohnimmobilien gilt grundsätzlich eine Frist von zehn Jahren. Wer ein Haus oder eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, muss den erzielten Gewinn unter Umständen versteuern. Für selbst genutzte Immobilien gelten allerdings günstigere Voraussetzungen. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Welche Steuerfragen entstehen bei einer Scheidung?
Die Spekulationssteuer kann insbesondere für Paare relevant werden, die erst wenige Jahre vor ihrer Trennung eine gemeinsame Immobilie erworben haben. Kommt es innerhalb der zehnjährigen Frist zur Scheidung und soll das Haus oder die Wohnung verkauft werden, ist eine sorgfältige Prüfung der steuerlichen Situation wichtig. Neben einer professionellen Einschätzung des Immobilienwerts durch einen Immobilienexperten empfiehlt sich deshalb auch die Beratung durch einen Steuerfachmann.
Je nachdem, wie lange die Immobilie bereits bewohnt wurde und wann ein Ehepartner ausgezogen ist, können unterschiedliche Vorgehensweisen sinnvoll sein. In manchen Fällen bietet sich ein zeitnaher Verkauf an. Unter anderen Voraussetzungen kann es vorteilhafter sein, die Immobilie zunächst zu vermieten und mit dem Verkauf zu warten, bis die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Was gilt beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Bei einer geerbten Immobilie beginnt die für die Spekulationssteuer maßgebliche Frist nicht erst mit dem Erbfall. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser das Haus, die Wohnung oder das Grundstück ursprünglich erworben hat. Befand sich die Immobilie bereits länger als zehn Jahre im Eigentum des Verstorbenen oder wurde sie entsprechend lange zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann ein späterer Verkauf durch den Erben von der Spekulationssteuer befreit sein.
Unabhängig davon kann beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft unter bestimmten Voraussetzungen Erbschaftsteuer entstehen. Dabei spielt auch die anschließende Nutzung des Objekts eine Rolle. Wer eine geerbte Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern zeitnah verkauft oder vermietet, kann mögliche Steuervergünstigungen verlieren. Für bestimmte Fälle der Selbstnutzung gilt eine zehnjährige Behaltens- und Nutzungsfrist, innerhalb derer die Immobilie weiterhin selbst bewohnt werden muss, damit die entsprechende Befreiung von der Erbschaftsteuer erhalten bleibt.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus steuerlich behandelt?
Auch beim privaten Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist grundsätzlich die zehnjährige Spekulationsfrist zu beachten. Wird das Gebäude vor Ablauf dieser Frist verkauft, kann der entstandene Gewinn steuerpflichtig sein. Hat der Eigentümer jedoch eine der Wohneinheiten selbst bewohnt, kann dieser selbst genutzte Teil unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung ausgenommen werden.
In einem solchen Fall wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn anteilig betrachtet. Die Wohnfläche der selbst genutzten Einheit kann entsprechend ihrem Anteil an der Gesamtfläche berücksichtigt werden. Der Gewinn, der auf vermietete oder anderweitig genutzte Wohneinheiten entfällt, kann dagegen weiterhin der Spekulationssteuer unterliegen.
Wie wird die Höhe der Spekulationssteuer berechnet?
Ob und in welcher Höhe Spekulationssteuer anfällt, hängt sowohl vom erzielten Verkaufsgewinn als auch vom persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers ab. Wurde eine Immobilie beispielsweise vor sechs Jahren für 300.000 Euro gekauft und nun für 350.000 Euro verkauft, ergibt sich zunächst ein Gewinn von 50.000 Euro. Dieser Betrag kann grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein.
Der zu versteuernde Gewinn entspricht jedoch nicht immer einfach der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Bestimmte Kaufnebenkosten sowie Ausgaben, die unmittelbar mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen, können unter Umständen angerechnet oder abgezogen werden. Darüber hinaus gilt für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften eine Freigrenze von 600 Euro.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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